Imóveis de luxo em SP: vendas caem, mas preço por m² dispara

Se você atua no mercado imobiliário, na construção civil ou presta serviços para esse setor em São Paulo, um dado chama atenção: as vendas de imóveis de alto padrão e luxo na capital paulista caíram pela metade no segundo trimestre de 2026 em comparação com o mesmo período do ano passado. Ao mesmo tempo, os preços desses imóveis subiram de forma expressiva. Esse contraste diz muito sobre para onde o dinheiro está indo dentro desse nicho e pode ajudar você a entender melhor o momento do setor, seja para planejar investimentos, ajustar estratégias comerciais ou simplesmente ler o cenário com mais precisão.

O que mostram os números

De acordo com o Panorama do Mercado Imobiliário de Luxo, elaborado pela Brain Inteligência Estratégica, foram vendidas 1.082 unidades de imóveis com ticket acima de R$ 2 milhões no segundo trimestre de 2026, contra 2.226 unidades no mesmo período de 2025. Uma queda de 51,1%. Os lançamentos no segmento caíram ainda mais: 60,8%, saindo de 2.827 para 1.109 unidades lançadas. O Valor Geral de Vendas (VGV) lançado no segmento também recuou, de R$ 10,762 bilhões para R$ 5,767 bilhões, uma queda de 46,4%.

Esse movimento chama atenção porque vai na contramão do mercado vertical paulistano como um todo, que cresceu. O número total de unidades lançadas em São Paulo subiu 16,8%, passando de 34.401 para 40.179. Ou seja: enquanto o mercado geral se expande, o segmento de alto padrão e luxo perde espaço relativo dentro desse total.

Por que o preço sobe mesmo com menos vendas

Um ponto importante para você entender é que a queda em número de unidades vendidas não significa necessariamente perda de valor para quem já tem imóveis nesse segmento. Pelo contrário: o preço por metro quadrado subiu com força. Nos imóveis entre R$ 2 milhões e R$ 5 milhões, o valor médio do metro quadrado passou de R$ 17.608 para R$ 21.273, uma alta de 20,8%. Já no segmento luxo, com imóveis acima de R$ 5 milhões, o metro quadrado foi de R$ 36.333 para R$ 40.628, alta de 11,8%. Segundo o relatório, essa é a maior variação de preços registrada desde pelo menos o terceiro trimestre de 2024.

Na prática, isso significa que o mercado de alto padrão está mais seletivo: menos unidades circulando, mas com valorização mais concentrada. Bairros como Vila Nova Conceição (R$ 46.566/m²), Alto de Pinheiros (R$ 31.218/m²) e Planalto Paulista (R$ 24.998/m²) aparecem no topo do ranking de preço por metro quadrado, considerando localidades com pelo menos cinco empreendimentos ativos.

O que isso significa para o mercado como um todo

Outro efeito relevante é a redução do peso do segmento de luxo dentro do mercado imobiliário paulistano. Em unidades vendidas, a fatia do alto padrão e luxo caiu de 6,3% para 2,6% do total negociado na cidade. Em volume financeiro (VGV) transacionado, a participação recuou de 38,1% para 26,4%. Nos lançamentos, o movimento foi parecido: a participação em unidades caiu de 8,2% para 2,8%, e em VGV lançado, de 46,1% para 29,2%.

Se você trabalha com incorporação, vendas, financiamento ou assessoria para esse tipo de empreendimento, esse dado ajuda a entender que o crescimento do mercado imobiliário em São Paulo está concentrado em outros segmentos, não no luxo. Isso pode influenciar decisões sobre onde direcionar investimentos, lançamentos futuros ou até estratégias de precificação.

Para quem já possui ativos no segmento de alto padrão, a valorização do metro quadrado é uma notícia positiva, mesmo com a retração no volume de negócios. Já para quem planeja lançar ou vender nesse nicho nos próximos meses, vale redobrar a atenção: com menos unidades circulando e um público mais restrito, a estratégia comercial e o posicionamento de preço precisam ser bem calibrados para não travar as vendas nesse cenário mais seletivo.