Escritórios em São Paulo: por que sobra menos espaço do que parece

Se você está buscando um escritório em São Paulo ou pensando em renovar contrato, atenção: os números de vacância divulgados pelo mercado podem estar te enganando. Um levantamento da SiiLA, empresa especializada em dados do setor imobiliário comercial, mostra que boa parte dos imóveis "disponíveis" na cidade, na prática, não está realmente à venda ou ao alcance de quem procura espaço agora.

O motivo é simples: mais da metade da área hoje classificada como vaga está parada há mais de três anos. Esse tipo de imóvel, chamado pela SiiLA de "vacância estrutural", entra nas estatísticas oficiais, mas não circula nas negociações do dia a dia. Ou seja, quando você olha o índice de vacância e pensa que há bastante espaço sobrando, a realidade é bem mais apertada.

O que os números mostram

Segundo o levantamento, que considera lajes corporativas dos padrões A+, A e B na cidade, existem 881,4 mil m² de área vaga em São Paulo. Desse total, 454,8 mil m² estão desocupados há mais de três anos. Isso significa que, na prática, a oferta útil e disponível para quem realmente precisa fechar um contrato agora é bem menor do que os índices sugerem.

Esse cenário conversa com outra informação recente sobre o mesmo mercado: a vacância de escritórios em São Paulo está no menor nível em mais de 15 anos. E o reflexo disso já aparece no seu bolso, caso você dependa de um escritório na cidade: os preços de aluguel estão subindo, especialmente nas regiões mais valorizadas. Na Faria Lima, por exemplo, uma parte substancial dos imóveis já tem aluguel acima de R$ 300 por metro quadrado.

Por que isso acontece

Segundo Giancarlo Nicastro, CEO e fundador da SiiLA, o quadro é resultado de uma combinação direta: a volta ao trabalho presencial aumentou a demanda por escritórios justamente num momento em que poucos empreendimentos novos estão sendo entregues. Com mais empresas procurando espaço e menos opções novas surgindo, a vacância cai e a pressão sobre os preços aumenta.

Nicastro também explica como esse movimento se espalha pela cidade. Primeiro, as empresas disputam os endereços mais desejados, aqueles considerados premium. Conforme esses espaços ficam mais escassos e caros, a demanda migra para regiões com mais estoque disponível, como a Marginal Pinheiros e a Chácara Santo Antônio, que ainda oferecem infraestrutura adequada para receber empresas de diferentes portes.

Os dados da SiiLA também indicam outros sinais de aquecimento: o tamanho médio das locações está se recuperando, a absorção de imóveis avança e as grandes empresas estão ocupando mais área do que no período pós-pandemia. Tudo isso reforça que o mercado de escritórios em São Paulo vive um momento de aperto real, mesmo que os números gerais de vacância ainda pareçam folgados à primeira vista.

Se o seu negócio depende de um escritório físico em São Paulo, vale a pena antecipar decisões: negociar renovação de contrato com antecedência, avaliar regiões alternativas às áreas mais nobres e considerar que o custo de ocupação deve seguir em alta enquanto a oferta de imóveis novos não acompanhar a demanda. Entender essa diferença entre vacância "de papel" e disponibilidade real pode ajudar você a tomar decisões mais informadas sobre onde e quando fechar seu próximo contrato.