Doações de imóveis batem recorde antes de mudanças no ITCMD

O número de escrituras públicas de doação de imóveis atingiu o maior patamar da série histórica em 2025: foram 185.861 registros, segundo o Colégio Notarial do Brasil, um salto de 59% em relação a 2020. O movimento não é coincidência: famílias e empresários estão antecipando a transferência de patrimônio antes que a Reforma Tributária torne o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) mais pesado para heranças e doações de maior valor.

Se você tem imóveis em nome da empresa, do grupo familiar ou planeja repassar bens a herdeiros nos próximos anos, esse é um tema que merece atenção agora, não depois que as novas regras estiverem totalmente em vigor nos estados.

O que muda no ITCMD

A Reforma Tributária alterou a Constituição para tornar o ITCMD progressivo em todo o país, regra regulamentada pela Lei Complementar 227, de 2026. Na prática, quanto maior o valor do imóvel ou do bem transferido, maior será o percentual de imposto cobrado. Antes, parte dos estados já usava esse modelo, mas outros aplicavam uma alíquota fixa, igual para qualquer valor de patrimônio transmitido.

Cada estado ainda vai definir suas próprias faixas de valor e alíquotas, mas há um teto nacional já em vigor de até 8%. Outra mudança relevante diz respeito a bens localizados no exterior, que passam a ter regras mais claras de tributação, embora a aplicação prática ainda dependa de normas complementares e da adequação das legislações estaduais.

Quem é afetado por essa mudança

O impacto recai principalmente sobre famílias e sócios de empresas com patrimônio imobiliário relevante, seja em imóveis pessoais, seja em bens vinculados à empresa. Quanto mais alto o valor do bem a ser doado ou herdado, maior tende a ser a diferença entre o que se paga hoje e o que poderá ser cobrado quando a progressividade for plenamente aplicada pelos estados. Por isso, o movimento de antecipação de doações tem sido mais forte entre patrimônios elevados, como mostram os registros crescentes observados em cidades como Campinas (SP).

É importante lembrar, porém, que doar um imóvel não é uma operação sem custo. Além do ITCMD, a transferência envolve despesas com escritura pública e registro no cartório de imóveis. Há ainda possíveis efeitos no Imposto de Renda, especialmente quando existe diferença entre o valor declarado do imóvel e o valor usado na doação. Ou seja: antecipar a partilha pode fazer sentido, mas exige contas bem feitas antes de sair assinando escritura.

Como se preparar

Antes de decidir por uma doação, vale avaliar com cuidado alguns pontos: o valor atual do imóvel, as regras específicas do estado onde ele está localizado, os custos cartorários envolvidos, o imposto devido na operação e a real condição financeira de quem doa e de quem recebe. Especialistas reforçam que a doação pode ser uma ferramenta legítima de organização patrimonial, mas não deve ser feita apenas por receio das mudanças tributárias, sem uma análise completa do cenário.

Para empresas familiares, esse é também um momento de reforçar o planejamento sucessório: organizar a transferência de bens, reduzir conflitos futuros entre herdeiros e manter maior controle sobre como o patrimônio será distribuído. Isso passa por levantamento detalhado dos bens, análise tributária e definição do melhor momento e formato para cada operação.

Vale reforçar: parte dos efeitos da reforma sobre o ITCMD ainda depende de regulamentação e da aplicação das novas alíquotas por cada estado. Por isso, o caminho mais seguro é evitar decisões apressadas e buscar orientação contábil antes de qualquer doação ou reorganização patrimonial. Se esse é o seu caso, procure a GL Inteligência Contábil para simular cenários e entender qual é o melhor momento para movimentar o patrimônio da sua família ou da sua empresa.