Crédito acelerado de PIS/Cofins em shopping: Receita limita benefício

Se sua empresa administra ou é proprietária de shopping center, uma nova decisão da Receita Federal merece atenção redobrada na hora de calcular créditos de PIS e Cofins. A Solução de Consulta COSIT nº 144, publicada em 13 de agosto de 2026, deixou claro que o benefício de depreciação acelerada em 24 meses não pode ser aplicado a todo o imóvel, mas apenas às partes efetivamente usadas na prestação de serviços pela própria empresa.

O que muda

A Lei 11.488, de 2007, permite que empresas descontem créditos de PIS e Cofins sobre a depreciação de edificações em apenas 24 meses, em vez de seguir o ritmo normal e mais lento da depreciação regular. Esse é um benefício valioso, porque antecipa o aproveitamento fiscal. O problema é que uma administradora de shopping center tentou aplicar essa regra a todo o prédio, alegando que seus contratos com lojistas vão além de uma locação simples, incluindo gestão de mix de lojas, ações de marketing e coordenação comercial do empreendimento.

A Receita Federal não aceitou esse argumento. Segundo o entendimento fiscal, alugar espaço para lojistas continua sendo locação de imóvel, uma atividade juridicamente diferente de prestar serviços, mesmo que o contrato tenha cláusulas mais sofisticadas. Por isso, a depreciação acelerada não pode ser usada sobre a área bruta locável, ou seja, sobre o espaço destinado às lojas.

Quem é afetado

A decisão atinge diretamente empresas que exploram, administram ou prestam serviços em shopping centers e outros empreendimentos com lógica parecida de locação comercial. Na prática, isso significa que a maior parte do imóvel, aquela destinada aos lojistas, deve seguir a regra geral de depreciação, mais lenta, prevista na Instrução Normativa RFB 2.121/2022.

Já as áreas que funcionam como base operacional de serviços prestados diretamente pela empresa proprietária, como salas administrativas ou espaços de apoio à operação, podem sim usar o prazo reduzido de 24 meses. A Receita também tratou de casos específicos, como teatros e estacionamentos dentro do shopping: se a própria proprietária do imóvel explora esses serviços diretamente, o benefício acelerado vale. Mas se esses espaços são cedidos ou alugados para terceiros operarem, o direito ao crédito acelerado se perde, restando apenas a depreciação normal.

Prazos e como se preparar

Um ponto importante da decisão é que o regime acelerado pode ser aplicado mesmo a edificações que já estão sendo depreciadas pela regra normal. Nesses casos, o cálculo passa a incidir sobre o saldo que ainda falta depreciar, respeitando a data de vigência da lei que criou o benefício. Depois de completados os 24 meses da opção, a área vinculada aos serviços é considerada totalmente depreciada para fins de PIS e Cofins, enquanto o restante do imóvel continua na depreciação normal, sem aceleração.

Para não correr risco de autuação, é essencial revisar a segregação contábil e física das áreas do empreendimento. A Receita foi categórica ao afirmar que não é possível estender o benefício de 24 meses para a área bruta locável, e que a mistura de contas entre espaços de locação e espaços de serviço próprio pode gerar questionamento sobre créditos apurados de forma indevida.

Se sua empresa administra shopping center ou empreendimento com estrutura semelhante, vale reavaliar como os créditos de PIS e Cofins vêm sendo calculados sobre a depreciação dos imóveis. Separar claramente, em termos contábeis e físicos, o que é área de locação e o que é base operacional de serviço próprio é o caminho mais seguro para aproveitar o benefício legal sem expor a empresa a riscos fiscais.