Aluguel recebido via imobiliária: veja se entra no Carnê-Leão

Se você tem imóveis alugados por meio de uma imobiliária, preste atenção: a administradora cuidar do contrato e repassar o dinheiro não muda a forma como esse rendimento precisa ser declarado ao Fisco. O que determina o tratamento correto é quem está, de fato, ocupando o imóvel como inquilino: uma pessoa física ou uma empresa.

Esse detalhe passa despercebido por muitos proprietários, que associam a presença da imobiliária a um tratamento de "pessoa jurídica" no Imposto de Renda. Não é bem assim. A Receita Federal esclarece que a imobiliária é apenas uma intermediária: quem efetivamente paga o aluguel é que define a regra a ser seguida.

Quem paga o aluguel é que importa

Quando o inquilino é pessoa física, mesmo que o pagamento passe pela imobiliária, o valor precisa ser lançado no Carnê-Leão Web, com recolhimento mensal do imposto conforme as regras aplicáveis. Já quando o locatário é uma pessoa jurídica, o aluguel segue as regras de rendimento pago por empresa, incluindo a possível retenção do Imposto de Renda na fonte.

Isso vale mesmo se o proprietário não recebe o valor diretamente do inquilino. Segundo a Receita, o pagamento feito à imobiliária já é considerado recebido para fins tributários, independentemente de quando a administradora repassa o valor ao dono do imóvel.

Como lançar corretamente o valor

No caso de locação para pessoa física, o valor a informar no Carnê-Leão deve ser o aluguel já descontado da taxa de administração cobrada pela imobiliária. Além dessa comissão, outras despesas pagas exclusivamente pelo proprietário também podem ser abatidas, como impostos e taxas sobre o imóvel, condomínio e gastos necessários para cobrar ou receber o aluguel. Essas deduções precisam ser lançadas nos campos corretos do sistema e seguem critérios específicos da Receita Federal, não valendo para qualquer despesa relacionada ao imóvel.

Outro ponto que gera dúvida é o momento em que o aluguel é considerado recebido. Para fins de imposto, vale a data em que o inquilino paga a imobiliária ou o proprietário, não a data em que a administradora efetivamente repassa o valor. Isso significa que atrasos no repasse da imobiliária não autorizam declarar o rendimento em um mês diferente daquele em que o pagamento realmente ocorreu.

O risco de declarar na categoria errada

Classificar o aluguel na categoria incorreta pode gerar divergência entre o que você declarou e o que a imobiliária informou à Receita Federal por meio da Dimob (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias). Isso é um gatilho comum para cair na malha fina.

Se isso acontecer, será preciso retificar a declaração, ajustando o enquadramento e os valores conforme as informações prestadas pela imobiliária. Mas atenção: corrigir os dados não garante liberação automática da malha fiscal. Caso a pendência continue, é necessário seguir as orientações da Receita e apresentar os documentos que comprovem os valores declarados.

Para evitar dor de cabeça, o caminho mais seguro é revisar, antes de entregar a declaração, se o enquadramento do aluguel (pessoa física ou jurídica) está de acordo com o contrato de locação e com os valores informados pela própria imobiliária. Em caso de dúvida sobre as deduções permitidas ou sobre o enquadramento correto, vale buscar orientação contábil especializada para evitar divergências com o Fisco.