RET com duas alíquotas no mesmo CNPJ: veja quando isso é possível

Se a sua empresa atua com incorporação imobiliária e mistura, num mesmo empreendimento, unidades de interesse social com unidades de outras faixas de renda, uma decisão recente da Receita Federal pode facilitar bastante a sua rotina fiscal. A Solução de Consulta Cosit nº 132, publicada em 6 de agosto de 2026, confirmou que é possível usar duas alíquotas diferentes do Regime Especial de Tributação (RET) dentro do mesmo CNPJ: 1% para as unidades enquadradas no Programa Minha Casa, Minha Vida (Faixa Urbano 1) e 4% para as demais unidades do mesmo empreendimento.

O que diz a Receita Federal

O caso chegou à Receita por meio da dúvida de uma incorporadora que queria confirmar se podia aplicar as duas alíquotas ao mesmo tempo, já que o sistema usado para declarar os débitos tributários (DCTF) tinha limitações técnicas para registrar alíquotas distintas sob um único CNPJ. A empresa argumentava que, mesmo com a segregação patrimonial exigida pelo RET, faltava uma confirmação oficial de que a coexistência das duas apurações era válida.

A resposta da Receita foi favorável. O órgão explicou que o RET é um regime opcional e irretratável que unifica o pagamento de quatro tributos, IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins, numa única alíquota mensal sobre as receitas recebidas. A regra geral, prevista na Lei 10.931/2004, é de 4%. Mas a Lei 14.620/2023 criou uma alíquota reduzida de 1% para empreendimentos de interesse social, e deixou claro que a presença de unidades de outras faixas de renda no mesmo empreendimento não impede o uso do benefício reduzido para as unidades elegíveis.

Quem é afetado

Essa confirmação interessa diretamente a incorporadoras que constroem empreendimentos mistos, ou seja, projetos que reúnem unidades destinadas a famílias de renda mais baixa (Faixa Urbano 1) junto com unidades voltadas a faixas de renda um pouco mais alta. Antes, a limitação do sistema de declaração gerava insegurança sobre como reportar corretamente as receitas de cada tipo de unidade sem se expor a erro fiscal ou autuação.

Para efeito de enquadramento, a Faixa Urbano 1 considera famílias com renda bruta mensal de até R$ 2.640,00. Já as Faixas Urbano 2 e 3, que seguem na alíquota padrão de 4%, abrangem renda de R$ 2.640,01 até R$ 8.000,00. A comprovação da renda precisa ser feita no momento da assinatura do contrato de venda, com documento emitido por agente financeiro ou equivalente. Mudanças posteriores na renda do comprador não afetam o enquadramento já concedido.

Como funciona na prática

Cada alíquota tem um código de benefício fiscal próprio no sistema da Receita, e é aí que está o ponto de atenção operacional trazido pela decisão. Confira:

Código	Situação	Alíquota
099	Incorporação, regra geral	4%
100	Incorporação, Faixa Urbano 1 do PMCMV	1%

A Receita esclareceu o passo a passo correto para viabilizar os dois benefícios sob o mesmo CNPJ: primeiro você transmite o requerimento com o código de 4% e aguarda a inscrição do CNPJ ser concluída; depois, transmite o requerimento com o código de 1%, informando o mesmo CNPJ já gerado. Ignorar essa ordem é justamente o que costuma travar o processo no sistema.

Prazos e como se preparar

Desde 31 de março de 2025, todos os pedidos de opção pelo RET passaram a ser feitos exclusivamente pelo Sistema de Concessão Eletrônica de Isenção (Sisen). Isso muda um detalhe importante: enquanto o processo antigo, feito pelo Coletor Nacional do CNPJ, permitia efeitos retroativos à data do pedido, a habilitação pelo Sisen só produz efeitos a partir do mês em que ela é concedida. Vale lembrar também que receitas de imóveis vendidos antes das novas normas ainda podem usar a alíquota de 1%, desde que a unidade se enquadre nos critérios de interesse social e que o recebimento da receita ocorra depois da formalização do pedido digital.

Se você tem empreendimentos com unidades mistas, o caminho prático agora é revisar a segregação contábil de cada faixa de renda dentro do patrimônio de afetação, confirmar que os requerimentos foram feitos na ordem correta (primeiro código 099, depois código 100) e ajustar os relatórios internos para que cada receita mensal seja lançada com a alíquota certa. Consultar o time contábil antes de transmitir os pedidos evita retrabalho e reduz o risco de questionamento posterior sobre valores recolhidos a menor ou a maior.