Por Que os Leilões de Imóveis Deixaram de Ser Nicho e Viraram Tese de Investimento

Se você ainda enxerga leilão de imóveis como algo distante, só para especialistas do setor, os números mais recentes pedem uma revisão dessa ideia. Em 2025, essa modalidade movimentou R$ 420 bilhões no Brasil, com quase 300 mil leilões registrados. Só no primeiro semestre foram 116,6 mil arremates, um crescimento de 25,1% em relação ao mesmo período de 2024. Para você que administra empresa ou cuida do próprio patrimônio, esse volume mostra que o leilão deixou de ser um mercado marginal e passou a competir de igual para igual com outras formas de investir em imóveis.

Por que isso está acontecendo agora

Existem dois motores por trás desse crescimento, e ambos têm relação direta com o cenário econômico atual. O primeiro é a taxa Selic, que ficou em 15% ao ano entre junho de 2025 e março de 2026 e foi reduzida para 14,25% em junho. Mesmo com a queda, a projeção é que 2026 termine com juros entre 13,5% e 14%, ou seja, ainda em patamar elevado por mais tempo do que o mercado esperava. Isso pressiona quem está endividado: o Brasil tem hoje 81,7 milhões de pessoas inadimplentes, e 42% delas já viviam essa situação há uma década. Quando o custo de rolar uma dívida fica maior do que a capacidade de pagar, a retomada do imóvel pelo credor vira consequência natural, e é justamente esse fluxo que alimenta os leilões.

O segundo motor é o descompasso do crédito imobiliário tradicional. As taxas do Sistema Financeiro da Habitação continuam entre 10,5% e 12% ao ano, porque dependem do dinheiro da poupança, não da Selic. Isso significa que, mesmo com juros caindo, o financiamento de imóvel não acompanha esse movimento no mesmo ritmo. Em fevereiro de 2026, os financiamentos com recursos da poupança recuaram 7% na comparação com o ano anterior. Na prática, o crédito tradicional segue caro e concentrado, e o leilão surge como alternativa para quem quer comprar imóvel sem depender desse funding mais restrito.

Onde está o retorno

A principal diferença do leilão para a compra convencional está no momento em que o ganho acontece: na entrada, não na valorização futura. O desconto médio de arrematação é de 37,3% sobre o valor de avaliação oficial, com prazo médio de 45 dias entre o edital e o arremate. Enquanto isso, o índice FipeZap mostrou alta de apenas 2,42% nos preços residenciais no primeiro semestre de 2026, abaixo da inflação do período, e de 5,59% em 12 meses. Ou seja, comprar imóvel no mercado tradicional esperando valorização tem entregado retorno real menor do que aplicações de renda fixa.

Comprar com desconto de 37,3% muda essa lógica: o retorno não depende de o mercado subir, depende de o desconto ser real e de existir liquidez para vender depois. É o mesmo princípio da margem de segurança que Benjamin Graham defendia para ações, aplicado a imóveis: a diferença entre o preço pago e o valor real do ativo. Nos leilões, essa margem não é algo que você precisa buscar, ela já está embutida na mecânica do processo, desde que o desconto seja verdadeiro.

Indicador	Valor
Movimentação em leilões (2025)	R$ 420 bilhões
Arremates no 1º semestre de 2026	116,6 mil (+25,1% ante 2025)
Desconto médio sobre avaliação	37,3%
Prazo médio edital-arrematação	45 dias
Valorização FipeZap (1º sem. 2026)	2,42%
Valorização FipeZap (12 meses)	5,59%

Um movimento maior por trás dos leilões

Esse interesse crescente por imóveis como classe de ativo também aparece em outro dado: a base de cotistas de fundos imobiliários na B3 saltou de menos de 200 mil em 2019 para 3,13 milhões em março de 2026, com pessoas físicas respondendo por cerca de 74% das posições. Isso mostra que o investidor brasileiro já naturalizou a ideia de ganhar com imóveis sem precisar comprar um apartamento físico. O leilão é o passo seguinte para quem quer sair do papel e adquirir o ativo real, já com desconto na entrada.

Para você que pensa em usar leilões como parte da estratégia de investimento ou até como oportunidade de negócio, vale entender que a complexidade da modalidade funciona como filtro, não como barreira intransponível. Descontos que passam de 50% costumam ter motivo, seja a condição do imóvel, a liquidez da região ou custos adicionais com impostos e taxas. Antes de participar de um leilão, é fundamental levantar todas essas variáveis, porque o retorno depende exatamente disso: comprar com margem de segurança suficiente para garantir uma saída tranquila, e não torcer por valorização futura.

Na prática, o que separa quem lucra de quem se frustra em leilão de imóveis não é o volume de capital disponível, é o nível de preparo técnico antes da arrematação. Se esse tipo de investimento faz parte dos seus planos, ou se você já pensa em diversificar o patrimônio da empresa com imóveis adquiridos dessa forma, vale conversar com seu contador antes de dar qualquer lance. Um bom planejamento tributário e uma análise cuidadosa dos custos totais da operação fazem toda a diferença entre um desconto real e uma dor de cabeça disfarçada de oportunidade.