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PIS/Cofins sobre IPTU de imóvel locado: CARF nega crédito, entenda

10/08/2026 06:494 min de leituraAtualizado há 23 dias

Fonte: Contadores CNT · Síntese editorial da GL Inteligência Contábil. Veja também o nosso guia de Lucro Real, atualizado a cada mudança de norma.

Uma decisão recente do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) trouxe um alerta importante para empresas do varejo que buscam ampliar créditos de PIS e Cofins: nem todo gasto ligado à operação do negócio gera direito ao abatimento desses tributos. No caso julgado, uma grande rede de vestuário tentou reconhecer créditos sobre itens como IPTU de imóveis alugados, materiais de embalagem, frete entre centros de distribuição, mão de obra temporária e serviços de TI, mas teve o pedido negado pelo colegiado.

O processo envolvia autuações fiscais referentes aos anos de 2019 e 2020, e o ponto mais discutido foi o creditamento sobre o IPTU pago pela empresa quando esse imposto é repassado ao locatário por contrato. Esse tema específico só foi decidido pelo chamado voto de qualidade, mecanismo usado quando há empate entre os conselheiros, o que mostra que a controvérsia não era pacífica nem mesmo dentro do tribunal.

O que ficou decidido

A empresa argumentava que participava ativamente da produção das roupas, orientando design, escolha de tecidos e controle de qualidade, e por isso deveria ser tratada como se fosse uma indústria para fins de crédito de insumos. O CARF não aceitou essa tese e aplicou a Súmula CARF 234, que deixa claro: empresas comerciais só podem gerar crédito sobre a compra de mercadorias para revenda, não sobre insumos de produção. Atividades como inspeção, etiquetagem e encabidamento nos centros de distribuição foram classificadas como logística de preparação para venda, não como parte de um processo industrial.

O mesmo raciocínio foi aplicado ao frete entre centros de distribuição e lojas. Com base na Súmula CARF 217, o colegiado entendeu que esse transporte é apenas movimentação interna de estoque, e não frete vinculado à venda ao consumidor final, motivo pelo qual não gera crédito na sistemática não cumulativa.

Já sobre o IPTU, a discussão girou em torno de saber se o imposto, quando embutido no contrato de locação, poderia ser considerado parte do aluguel para fins de crédito. O voto vencedor seguiu uma interpretação mais restritiva, apoiada no artigo 111 do Código Tributário Nacional, e concluiu que o IPTU tem natureza jurídica diferente do aluguel em si, não havendo previsão legal que permita o desconto de créditos sobre esse tributo em contratos de locação.

Por fim, os gastos com mão de obra temporária e serviços de tecnologia da informação também tiveram a glosa mantida. O entendimento foi de que esses custos são despesas operacionais ligadas à venda, e não insumos essenciais à atividade fim da empresa, que é o comércio varejista. O tribunal ainda citou o Parecer Normativo Cosit 05/2018 para reforçar que o crédito sobre serviços de terceiros exige aplicação direta na produção de bens ou na prestação de serviços, o que não era o caso aqui.

Quem é afetado por essa decisão

Essa decisão serve como referência prática para todo empresário do comércio, especialmente redes varejistas que alugam imóveis, contratam pessoal temporário em épocas de pico e possuem estrutura logística própria entre centros de distribuição e lojas. O CARF reforçou que a legislação de PIS e Cofins não cumulativos trata de forma diferente empresas industriais e empresas comerciais: enquanto as primeiras têm mais espaço para reconhecer insumos, as comerciais ficam restritas, em regra, ao crédito sobre a mercadoria comprada para revenda.

O julgamento também rejeitou as alegações de nulidade do auto de infração levantadas pela empresa, que questionava a ausência de visita física da fiscalização às instalações. Para o colegiado, isso não compromete a validade da cobrança quando os documentos e declarações digitais já são suficientes para comprovar as irregularidades apontadas.

Como se preparar

Se o seu negócio atua no varejo e utiliza créditos de PIS e Cofins sobre despesas como aluguel, IPTU, frete interno, mão de obra temporária ou serviços de terceiros, vale revisar com cuidado o enquadramento desses créditos à luz do entendimento consolidado no CARF. Antes de aproveitar créditos sobre itens que não estejam claramente ligados à compra de mercadorias para revenda, converse com seu contador para avaliar o risco de autuação. Casos como esse mostram que interpretações mais amplas sobre o conceito de insumo, mesmo quando bem fundamentadas, podem não prosperar diante da jurisprudência administrativa, o que reforça a importância de um planejamento tributário conservador e bem documentado.

Aviso: conteúdo informativo, produzido a partir de fontes públicas e reescrito pela nossa editoria. Não substitui orientação contábil ou fiscal personalizada. Tem uma dúvida sobre o assunto? Pergunte no portal.