Fonte: Forbes Brasil · Síntese editorial da GL Inteligência Contábil. Veja também o nosso guia de BPO Financeiro, atualizado a cada mudança de norma.
Se você acompanha o mercado imobiliário internacional ou tem negócios ligados a investimentos, vale prestar atenção ao que está acontecendo em Nova York. As vendas de imóveis para investimento na cidade somaram US$ 23,69 bilhões (cerca de R$ 120,8 bilhões) nos nove primeiros meses de 2026, um crescimento de 9,1% em valor e 7,9% em número de negócios, na comparação com o mesmo período do ano anterior. O dado é do relatório da consultoria Ariel Property Advisors e mostra um mercado aquecido, mas com sinais de desaceleração no fim do período.
O movimento não foi uniforme ao longo do ano. No primeiro e no segundo trimestres, o volume de negócios cresceu com força, 36% e 31% respectivamente, em relação a 2025. Já no terceiro trimestre, houve uma reversão: o volume caiu 25,2% na comparação anual, para US$ 6,73 bilhões. A principal explicação é estatística: no ano passado, o mesmo período teve negócios muito grandes, como a venda do edifício 590 Madison Avenue por US$ 1,08 bilhão, o que elevou a base de comparação.
Quem está comprando e o quê
Três tipos de imóvel concentraram quase três quartos de todo o dinheiro movimentado na cidade neste ano: residenciais multifamiliares (prédios de apartamentos para locação), terrenos e projetos de desenvolvimento, e escritórios. Isso é um indicativo de onde está a confiança dos investidores: moradia para alugar e novos empreendimentos, mais do que outros tipos de ativo.
O segmento residencial multifamiliar foi o maior de todos, com US$ 6,99 bilhões em negócios até setembro, alta de 7,9%, e 1.044 transações, 11,5% a mais que no ano anterior. Mas aqui também houve freio no terceiro trimestre: o volume caiu 23,3% na comparação anual, o pior resultado trimestral desde o início de 2024. As negociações de grande porte, acima de US$ 50 milhões, caíram de oito para apenas quatro no período.
Um ponto interessante para quem pensa em investir em imóveis alugados é a diferença entre propriedades com aluguel livre (definido pelo mercado) e as que têm aluguel controlado por lei. Os imóveis com aluguel de mercado responderam por 68,3% do volume financeiro negociado no terceiro trimestre, contra 23,4% dos imóveis com aluguel parcialmente controlado e apenas 8,3% de moradia popular. Em Manhattan, o aluguel mediano de novos contratos chegou a US$ 4.900 em setembro, quase 8% acima do ano anterior, enquanto o número de imóveis disponíveis para locação caiu pela 15ª vez seguida. Isso mostra um mercado de locação apertado, que sustenta o interesse de investidores nesse tipo de ativo.
Já os imóveis com aluguel controlado enfrentam um cenário mais difícil. Muitos proprietários que refinanciaram suas dívidas em 2020 e 2021 agora precisam renovar empréstimos com juros bem mais altos, justamente em prédios que perderam metade do valor de mercado. Uma lei de 2019 (a Housing Stability and Tenant Protection Act) impede reajustes de aluguel quando o imóvel fica vago, o que reduz a margem de manobra dos donos. Como resultado, bancos e credores estão se desfazendo dessa exposição: a Cerberus comprou uma carteira de US$ 1,3 bilhão em empréstimos ligados a esse tipo de imóvel por cerca de 92 centavos por dólar de valor original, e outras instituições financeiras avaliam movimentos parecidos.
O que isso significa para quem negocia imóveis
Para empresários e investidores que atuam com imóveis, seja em operações diretas, seja assessorando clientes com negócios no exterior, o cenário de Nova York traz uma lição prática: o tipo de regulação sobre aluguel influencia diretamente o valor e a liquidez do imóvel. Propriedades com aluguel livre continuam atraindo compradores por causa da renda previsível e da valorização constante. Já imóveis sob controle de aluguel exigem mais cautela, porque o fluxo de caixa é mais apertado e o financiamento, mais caro.
O mercado de terrenos para desenvolvimento também chama atenção: o volume de negócios nessa categoria cresceu 9,7% no ano, para US$ 5,24 bilhões, com destaque para o Brooklyn, que respondeu por cerca de 40% das transações, e o Queens, que mais que dobrou seu volume financeiro. Os pedidos de construção de novas unidades residenciais para locação também subiram 46% no ano, um sinal de que incorporadores estão apostando na demanda por moradia alugada nos próximos anos.
No fim das contas, os números mostram um mercado nova-iorquino ainda forte, mas que já dá sinais de acomodação depois de um primeiro semestre muito aquecido. Para quem avalia oportunidades de investimento imobiliário internacional, entender essas nuances, entre tipo de imóvel, regime de aluguel e região da cidade, é o que separa uma decisão bem informada de uma aposta no escuro.
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