Megaworld, do Bilionário Filipino Andrew Tan, Vende R$ 2,24 Bilhões para Seu Fundo Imobiliário

Um dos empresários mais ricos das Filipinas está movimentando uma quantia bilionária dentro do próprio grupo econômico, e a forma como ele faz isso vale a pena entender, mesmo que você nunca tenha ouvido falar da Megaworld ou de Andrew Tan. A empresa está vendendo imóveis avaliados em 27 bilhões de pesos filipinos, cerca de R$ 2,24 bilhões, para a MREIT, que é o fundo de investimento imobiliário controlado pelo próprio grupo. É a maior transferência de ativos já feita para esse fundo, e o exemplo ajuda a entender como negócios de qualquer porte podem usar estruturas parecidas para crescer sem tirar dinheiro do bolso.

O pacote inclui quase 304 mil metros quadrados de escritórios, shopping centers e um hotel. Entre os destaques estão o Eastwood Mall, em Quezon City, e o Holiday Inn Express Manila Newport City, hotel com 737 quartos ao lado do principal aeroporto do país. Com essa incorporação, o portfólio da MREIT sobe para 950 mil metros quadrados, aproximando o fundo da meta de chegar a 1 milhão de metros quadrados até 2027.

Como funciona a operação

Em vez de pagar em dinheiro, a Megaworld e outras duas empresas controladas por Andrew Tan vão receber ações da própria MREIT em troca dos imóveis. Cada ação foi avaliada em 16,50 pesos filipinos, cerca de R$ 1,37, valor 18,6% acima da média de negociação das ações do fundo nos últimos 30 dias. Ou seja: o controlador transforma imóveis em participação acionária do fundo, mantendo o controle do negócio e ainda se beneficiando de um preço mais vantajoso na troca.

Esse tipo de operação é comum em grupos que já têm um fundo imobiliário estruturado: em vez de vender o imóvel no mercado aberto, ele é incorporado ao fundo, e o dono recebe cotas ou ações equivalentes. O resultado prático é que o ativo sai do balanço da empresa operacional e passa a fazer parte de uma carteira maior, gerida separadamente, com liquidez em bolsa.

Por que isso importa para o seu negócio

Você não precisa ter um portfólio bilionário de shoppings e hotéis para tirar uma lição prática desse caso. A lógica por trás da operação, separar o patrimônio imobiliário da operação principal do negócio e colocá-lo em uma estrutura própria, é a mesma usada por empresas brasileiras de médio e grande porte que criam fundos imobiliários ou holdings patrimoniais para proteger ativos, ganhar eficiência tributária e abrir espaço para sócios ou investidores entrarem só na parte imobiliária, sem interferir na operação do negócio.

Com a conclusão do negócio, os ativos totais administrados pela MREIT sobem para 122 bilhões de pesos filipinos, cerca de R$ 10,2 bilhões. A composição do fundo também muda: hoje os escritórios representam cerca de 95% do portfólio, e depois da operação essa fatia cai para 77%, com 20% em varejo e o restante em hotelaria. Essa diversificação reduz a dependência de um único tipo de imóvel, algo que qualquer gestor patrimonial busca para diminuir risco.

Indicador	Antes	Depois da operação
Portfólio total	646,1 mil m²	950 mil m²
Ativos sob gestão (AuM)	Não informado	R$ 10,2 bilhões
Participação de escritórios	95%	77%
Participação de varejo	Menor que 5%	20%

A operação ainda depende da aprovação da Comissão de Valores Mobiliários das Filipinas, o que mostra outro ponto relevante: mesmo dentro de um mesmo grupo econômico, transferências de ativos para fundos exigem validação de órgãos reguladores. No Brasil, movimentações semelhantes envolvendo fundos imobiliários também passam pelo crivo da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e exigem laudos de avaliação, transparência com cotistas e registro contábil correto de cada etapa, algo que um bom suporte contábil e jurídico evita que vire dor de cabeça mais à frente.

Andrew Tan, dono de uma fortuna estimada em US$ 1,8 bilhão, também controla participações na Emperador, maior fabricante de conhaque do mundo, e na franquia filipina do McDonald's. O caso da Megaworld reforça um comportamento comum entre grandes grupos: usar