Integralização de imóvel rural em empresa: como fica o ganho de capital

Se você é produtor rural ou pretende usar um imóvel rural para integralizar capital em uma empresa, fique atento: a Receita Federal se manifestou recentemente sobre como deve ser calculado o ganho de capital nessas operações. O entendimento parte de uma regra que já gera discussão há tempos, prevista no artigo 19 da Lei 9.393/96, e que agora foi aplicada especificamente ao caso de integralização de capital social com imóvel rural.

O que diz a regra

A lei determina que, para fins de apuração do ganho de capital na venda de um imóvel rural, deve-se usar o Valor da Terra Nua (VTN) declarado no momento da compra e o VTN declarado no momento da venda. Essa regra criou controvérsia porque o VTN muitas vezes não reflete o valor real de mercado do imóvel, sendo apenas uma referência declarada para fins do Imposto Territorial Rural (ITR). Mesmo assim, a legislação exige que esse seja o parâmetro usado no cálculo do ganho de capital.

A novidade é que a Receita analisou essa mesma lógica para uma situação diferente: quando o imóvel rural não é vendido diretamente, mas sim transferido para integralizar o capital social de uma empresa. Ou seja, o dono do imóvel entrega a propriedade como forma de pagamento das cotas ou ações que está subscrevendo na empresa, em vez de usar dinheiro.

Quem é afetado

Essa situação é comum entre produtores rurais que decidem formalizar ou reestruturar seus negócios, criando uma empresa (pessoa jurídica) para administrar a atividade rural e transferindo o imóvel para essa empresa como parte do capital social. Também pode acontecer em casos de planejamento sucessório, quando o patrimônio rural é organizado dentro de uma holding familiar.

Nessas operações, a transferência do imóvel para a empresa pode gerar ganho de capital para quem está integralizando, exatamente como aconteceria em uma venda. A diferença é que, em vez de receber dinheiro de um comprador, a pessoa recebe participação societária na empresa. Mesmo assim, segundo o entendimento da Receita, as mesmas regras de cálculo baseadas no VTN se aplicam.

Como se preparar

Se você está planejando uma operação desse tipo, é fundamental revisar com cuidado os valores de VTN declarados no momento da aquisição do imóvel e os que serão usados na integralização. Essa diferença entre os dois valores é o que vai determinar se há ganho de capital a tributar e qual será o valor do imposto devido.

Vale lembrar que o VTN é um dado declarado anualmente pelo próprio contribuinte na Declaração do ITR, o que significa que erros ou inconsistências nessas declarações ao longo dos anos podem impactar diretamente o cálculo do imposto no momento da integralização. Por isso, conferir o histórico dessas declarações antes de formalizar a operação é uma etapa que não deve ser pulada.

Como esse é um tema que ainda gera debate técnico e jurídico, o ideal é buscar orientação contábil antes de qualquer movimentação envolvendo transferência de imóvel rural para uma empresa. Um planejamento bem-feito evita surpresas com tributação e garante que a operação siga de forma segura, sem risco de autuação futura por parte da Receita Federal.