Fonte: Forbes Brasil · Síntese editorial da GL Inteligência Contábil. Veja também o nosso guia de BPO Financeiro, atualizado a cada mudança de norma.
Se a sua empresa tem imóveis próprios parados no balanço, vale prestar atenção a uma mudança que já consolidou entre companhias listadas em bolsa: o mercado deixou de premiar quem acumula patrimônio imobiliário e passou a valorizar quem gera caixa de forma recorrente e eficiente. Nomes como JHSF, São Carlos, Cyrela e MRV têm reestruturado seus negócios para se desfazer da posição de "proprietárias puras" e migrar para modelos mais leves, transferindo ativos para fundos imobiliários (FIIs) ou vendendo operações inteiras.
Até os anos 1990, era comum que o valor de mercado de uma empresa listada fosse menor do que a soma dos imóveis que ela possuía, um sinal de que o mercado ainda enxergava o patrimônio físico como principal medida de valor. Essa lógica se inverteu. Hoje, o que conta é a capacidade de gerar receita recorrente com o menor volume de capital imobilizado possível, o chamado modelo asset light. Para empresários que administram negócios com forte presença de ativos fixos, seja indústria, incorporação ou varejo com imóveis próprios, entender essa mudança ajuda a repensar decisões de investimento e financiamento.
O que muda na prática
O caso da incorporadora Direcional ilustra bem essa transição. Em vez de comprar terrenos com dinheiro, a empresa passou a negociar por permuta, entregando unidades ou participação no empreendimento ao proprietário da área. Com isso, ela conseguiu expandir seu banco de terrenos, hoje avaliado em R$ 60 bilhões em potencial de vendas, sem precisar desembolsar caixa. Essa lógica vale para qualquer negócio: quanto menos capital fica travado em ativos fixos, mais recursos ficam disponíveis para operar, investir e crescer.
Os FIIs entram nessa equação como uma ferramenta de eficiência. Segundo especialistas do setor, esses fundos não pagam tributos internamente e o investidor pessoa física também é isento de imposto sobre os rendimentos, o que os torna atrativos tanto para quem capta recursos quanto para quem investe. Na prática, uma empresa pode selecionar os imóveis mais maduros do seu portfólio, transferi-los para um fundo e continuar administrando esses ativos, mantendo a receita de gestão, enquanto libera capital para novos projetos ou devolve valor aos acionistas.
Além da vantagem fiscal, os fundos imobiliários oferecem mais transparência do que uma holding tradicional. Investidores conseguem acompanhar com clareza quanto uma FII gasta em despesas administrativas, algo que costuma ser mais nebuloso em empresas alavancadas. Esse fator tem atraído cada vez mais investidores institucionais para o setor: há cinco anos, mais de 90% dos investidores em FIIs eram pessoas físicas; hoje essa proporção caiu para cerca de 70%, com os outros 30% vindo de institucionais.
Quem já fez a transição
A São Carlos Empreendimentos é um exemplo histórico dessa lógica. A empresa nasceu no fim dos anos 1980 justamente da constatação de que os imóveis de uma varejista valiam mais do que a própria empresa em bolsa. Depois de anos operando com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial de seus imóveis, a companhia decidiu abandonar o papel de proprietária pura e transferir ativos para FIIs, tornando-se sócia e gestora desses fundos. Em 2025, a empresa remodelou ativos de strip malls em parceria com outra gestora e vendeu oito torres de escritórios por R$ 837 milhões.
A JHSF seguiu caminho parecido, mas com um marco ainda mais relevante: em dezembro de 2025, transferiu R$ 5,235 bilhões em estoques imobiliários para um fundo estruturado com bancos como XP, Itaú BBA e Bradesco BBI. A operação injetou R$ 3,9 bilhões em caixa e zerou a dívida líquida da empresa, além de permitir que ela continue administrando empreendimentos de alto padrão sem precisar manter esses ativos no próprio balanço. Hoje, a gestora criada pela empresa para esse fim já administra R$ 12 bilhões em ativos.
Já a MRV mostrou que essa lógica também se aplica quando o resultado é desinvestimento puro. A empresa colocou sua subsidiária americana Resia, que atuava com aluguel e venda de apartamentos, em um plano de venda de US$ 800 milhões em ativos ainda neste ano, mesmo com perda contábil em parte das transações. O movimento aconteceu depois que a operação acumulou prejuízo e dívida relevantes, e analistas do mercado avaliaram a venda como positiva por reduzir a alavancagem da companhia no curto prazo.
O que isso significa para o seu negócio
Você não precisa ser uma incorporadora ou uma companhia listada em bolsa para tirar lições práticas desse movimento. Se a sua empresa tem imóveis próprios que poderiam ser alugados, vendidos ou transferidos para uma estrutura de fundo, vale avaliar se manter esse capital imobilizado ainda faz sentido no cenário atual de juros altos. Modelos que liberam caixa e concentram energia na geração de receita recorrente tendem a ser mais resilientes em momentos de aperto monetário, além de facilitar a captação de investidores e credores, que hoje valorizam mais transparência e previsibilidade de fluxo de caixa do que patrimônio parado no balanço.
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