Receita Federal exige emissão de notas fiscais no CNPJ da incorporação submetida ao RET

Se a sua empresa atua no ramo da incorporação imobiliária e utiliza o Regime Especial de Tributação (RET), preste atenção numa decisão recente da Receita Federal que pode exigir ajustes na forma como você compra materiais e insumos para suas obras. A Solução de Consulta COSIT nº 117, de 24 de julho de 2026, deixou claro que as notas fiscais de aquisição de matérias-primas e insumos destinados a uma incorporação com patrimônio de afetação precisam ser emitidas no CNPJ próprio daquela incorporação, e não no CNPJ da matriz da incorporadora.

Na prática, isso significa que não basta comprar os materiais em nome da empresa "mãe" e depois fazer um rateio contábil interno para alocar os custos à obra correta. Segundo o entendimento fiscal, o documento de origem, ou seja, a própria nota fiscal, precisa já identificar diretamente qual incorporação está recebendo aquele insumo.

O que muda na prática

O RET foi criado para dar tratamento tributário diferenciado a incorporações que adotam o regime de patrimônio de afetação, aquele mecanismo que separa juridicamente os bens e direitos de cada obra do patrimônio geral da incorporadora. Essa separação existe justamente para proteger os compradores das unidades e garantir que uma dívida da empresa em geral não comprometa o andamento de uma obra específica.

A Receita Federal reforçou que essa segregação patrimonial, prevista na Lei 4.591 de 1964, precisa se refletir também na documentação fiscal do dia a dia. Ou seja, não é suficiente manter uma escrituração contábil separada se as notas fiscais de compra de insumos continuam saindo em nome da matriz. Para o fisco, isso compromete a rastreabilidade dos custos que formam a base de cálculo reduzida de impostos e contribuições dentro do RET.

Vale destacar que essa exigência de emissão direta no CNPJ da incorporação vale para insumos e matérias-primas com destinação específica ao canteiro de obras, aqueles materiais que você sabe, no momento da compra, para qual empreendimento estão indo. Já as despesas indiretas, que são compartilhadas entre várias obras ou entre a matriz e as incorporações, continuam podendo ser rateadas proporcionalmente, conforme prevê a Lei 10.931 de 2004. A diferença está justamente na natureza do gasto: direto e identificável versus indireto e compartilhado.

Quem é afetado

Essa decisão atinge diretamente incorporadoras imobiliárias que operam com múltiplos empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação e que, até então, centralizavam as compras de insumos no CNPJ da matriz por praticidade operacional. Se esse é o seu caso, é hora de revisar os processos de compras e o relacionamento com fornecedores para que as notas fiscais sejam emitidas corretamente desde a origem.

A Receita também tratou de um segundo ponto levantado pela empresa que fez a consulta original: se a contabilização global de custos pela matriz configuraria erro contábil sujeito a penalidades. Nesse tópico específico, o fisco não entrou no mérito, considerando que a pergunta foi feita de forma genérica demais e que, na verdade, pedia uma espécie de assessoria contábil, função que não cabe ao processo de consulta tributária. Ainda assim, a Receita deixou registrado que a contabilidade precisa seguir as normas comerciais e fiscais aplicáveis, sob risco de descumprimento das obrigações do regime de afetação.

Como se preparar

Se a sua empresa trabalha com RET, o primeiro passo é orientar o setor de compras e os fornecedores sobre a necessidade de identificar corretamente, já na emissão da nota fiscal, qual incorporação está recebendo cada insumo. Isso pode exigir ajustes em sistemas de cadastro de fornecedores, contratos de fornecimento e rotinas internas de solicitação de compra, para que o CNPJ correto seja informado desde o pedido inicial.

Também vale revisar, junto com o seu contador, como está organizada a escrituração contábil de cada incorporação hoje, verificando se a individuação das operações está de fato sustentada por documentos fiscais adequados, e não apenas por rateios internos feitos depois da compra. Adequar esse fluxo agora evita questionamentos futuros da Receita Federal e reduz o risco de autuações relacionadas à quebra da segregação patrimonial exigida pelo regime especial.