Doação de imóveis cresce com mudanças no ITCMD; veja quando antecipar pode valer a pena

A doação de imóveis em vida virou tema recorrente nas rodas de planejamento sucessório, e não por acaso. A reforma tributária determinou que todos os estados passem a cobrar o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) de forma progressiva, com alíquotas que aumentam conforme o valor do patrimônio transmitido. O problema é que essa mudança depende de lei estadual, e boa parte do país ainda não atualizou sua legislação. Na prática, isso abre uma janela: em alguns estados, 2026 pode ser o último ano para doar imóveis pelas regras atuais, antes que a conta fique mais salgada.

O que muda

Hoje, muitos estados cobram uma alíquota única sobre o valor total da doação ou herança, independentemente de o patrimônio ser pequeno ou grande. Com a progressividade obrigatória, o modelo passa a funcionar por faixas, parecido com o Imposto de Renda: quanto maior o valor transmitido, maior a alíquota aplicada sobre a parcela que exceder cada faixa. Isso significa que famílias com patrimônio mais robusto tendem a pagar proporcionalmente mais ITCMD nos estados que ainda usam alíquota fixa, uma vez que a nova lógica passe a valer. Outro ponto de atenção é a base de cálculo: a nova regulamentação nacional prevê, em diversas situações, o uso do valor de mercado do imóvel como referência, o que pode elevar o valor tributável em relação ao que era praticado antes em alguns estados.

Quem é afetado

O levantamento citado por especialistas aponta que São Paulo, Minas Gerais, Espírito Santo, Mato Grosso do Sul, Paraná e Roraima ainda mantêm alíquotas fixas enquanto discutem como adaptar a legislação local. Ou seja, empresários, famílias e gestores de patrimônio nesses estados são os mais diretamente impactados pela expectativa de mudança. Não é coincidência que as doações em vida tenham crescido: dados do Colégio Notarial do Brasil mostram 185 mil escrituras públicas de doação de imóveis registradas em 2025, um aumento de 6,5% em relação a 2024 e de quase 60% frente a 2020. Só em São Paulo foram mais de 83 mil escrituras, o maior número da série histórica. O movimento indica que muita gente já está se antecipando por precaução.

Prazos

Ainda que um estado aprove sua lei de progressividade ao longo de 2026, os princípios da anterioridade anual e da noventena impedem que o aumento de imposto valha imediatamente. Na prática, isso significa que uma lei aprovada em 2026 só produz efeitos, em regra, a partir de 2027. Esse detalhe é importante porque dá um respiro para quem está avaliando antecipar uma doação: ainda há tempo para planejar com calma, sem precisar tomar decisões precipitadas por medo de um aumento que só vai valer no ano seguinte.

Ponto de atenção	Situação atual	Tendência com a reforma
Alíquota do ITCMD	Fixa em vários estados	Progressiva por faixas de valor
Base de cálculo	Varia conforme o estado	Tendência ao valor de mercado
Vigência de novas leis	Depende de aprovação estadual	Anterioridade e noventena atrasam efeitos

Como se preparar

Antes de correr para o cartório, vale lembrar que antecipar a doação de um imóvel não é decisão só de imposto. Especialistas recomendam olhar o custo de escritura e registro, a composição total do patrimônio familiar, a existência de outros herdeiros, a necessidade de reservar o usufruto do bem para quem doa e o efeito da decisão sobre futuras reorganizações patrimoniais. Em alguns casos, montar uma holding familiar ou usar outro instrumento de planejamento sucessório pode ser mais vantajoso do que simplesmente doar o imóvel diretamente. A economia tributária é um fator relevante, mas não deve ser o único critério da decisão.

Para quem presta consultoria contábil e tributária, o momento pede atenção redobrada à legislação de cada estado onde o cliente possui imóveis. Como cada unidade da federação vai definir suas próprias faixas dentro dos limites fixados pela Constituição e pela lei complementar, o impacto financeiro pode variar bastante de um estado para outro. Por isso, antes de orientar qualquer cliente sobre antecipar uma doação, é fundamental analisar a legislação vigente, o valor do patrimônio envolvido e os objetivos reais do planejamento sucessório da família.

Se você é empresário ou gestor de um patrimônio familiar, o recado prático é simples: não tome decisões apressadas, mas também não deixe para depois sem avaliar o cenário. Converse com seu contador sobre a situação específica do seu estado, o tamanho do patrimônio em jogo e as alternativas disponíveis. Em muitos casos, antecipar a doação pode gerar economia real de imposto; em outros, os custos envolvidos podem superar qualquer benefício fiscal. A decisão certa depende de números concretos, não de pressa.